Наименование: Методика оценки и сертификации зданий для эксплуатируемых объектов (In–Use).
Версия и дата: Версия 2.0, декабрь 2024 года.
Разработчики: Консорциум в составе ООО «ЭСГ Проектно-изыскательские работы» (EcoStandard group), ООО «Межрегиональный центр «ЭКСПЕРТ», ООО «ЭйчПиБиСолюшн» (HPBS) и ESG-эксперта А.Ю. Минаковой.
Редактор и оператор: АНО «Национальный Центр ГЧП» при поддержке ВЭБ.РФ, ООО «ПроГород», O1 Properties и Millhouse.
Главная цель: Предоставить техническую инструкцию для оценки ESG-показателей (экологических, социальных и управленческих) зданий, уже введенных в эксплуатацию. Методика позволяет измерить реальную эффективность объекта, сравнить его с аналогами и выявить зоны для улучшения эксплуатационных практик.
Методика предназначена для оценки воздействия на окружающую и социальную среду на этапе эксплуатации.
Типы объектов: Любые нежилые эксплуатируемые объекты коммерческого, общественного или производственного назначения (офисы, гостиницы, торговые центры, МФК, спортивные и социальные объекты, склады, производственные здания, апартаменты).
Минимальные требования: Площадь объекта более 100 м² при наличии помещений для постоянного присутствия людей.
Важное условие: Объект должен быть полностью введен в эксплуатацию, а его инженерные системы должны быть запущены.
Документ построен на принципах ESG и включает 3 раздела, объединяющих 10 категорий и более 60 критериев.
Раздел
Категории (аббревиатуры)
Фокус оценки в контексте эксплуатации
E – Окружающая среда (Environment)
Ene (Энергоэффективность)
Bio (Биоразнообразие и участок)
Wat (Водопотребление)
Mat (Материалы)
Wst (Отходы)
Pol (Загрязнение)
Фактическое потребление ресурсов, управление отходами, качество обслуживания территории, контроль выбросов и стоков в процессе текущей деятельности.
S – Социальное благополучие (Social)
Com (Сообщества)
Hea (Здоровье и комфорт)
Tra (Транспорт)
Реальные условия для пользователей: качество воздуха, акустика, освещение, доступность среды, удовлетворенность арендаторов/сотрудников, транспортная доступность.
G – Ответственное управление (Governance)
Man (Управление)
Наличие и исполнение политик УК/собственника: регламенты ТО, управление отходами, закупки, обучение персонала, взаимодействие с пользователями, мониторинг ресурсов.
Методика предлагает гибкий подход к выбору критериев в зависимости от стратегии собственника или управляющей компании.
Обязательные критерии: Базовые требования (например, отсутствие асбеста, запрет курения, базовый учет ресурсов). Их выполнение необходимо для получения любого уровня сертификации.
Основные критерии: Набор выбирается проектной командой индивидуально для набора максимального количества баллов.
Инновационные критерии: Позволяют получить дополнительные баллы за уникальные технологические или управленческие решения. Ограничение: не более 10 баллов от общей суммы могут быть получены за инновации.
Альтернативные критерии: Методика позволяет засчитать выполнение требований международных стандартов (BREEAM In-Use, LEED O+M, WELL) как выполнение соответствующих критериев национальной Методики.
Уровни сертификации
Рейтинг определяется как процент набранных баллов от максимально возможных (при условии выполнения всех обязательных критериев):
Бронза: от 25%
Серебро: от 40%
Золото: от 50%
Платина: от 65%
Бриллиант: от 85%
В отличие от стадии проектирования или строительства, версия In-Use делает акцент на фактических данных и управленческих процессах, а не на проектных решениях:
Мониторинг: Требуется предоставление реальных данных счетчиков (энергия, вода) за продолжительный период (например, 12 месяцев).
Документооборот: Оцениваются действующие регламенты, договоры с подрядчиками (на вывоз отходов, клининг, обслуживание инженерных систем), журналы инструктажей и отчеты о проведенных работах.
Обратная связь: Обязательным элементом является проведение опросов удовлетворенности пользователей здания (арендаторов, сотрудников, посетителей) и реагирование на их запросы.
Материалы: В разделе Mat оцениваются не столько строительные материалы, сколько материалы, закупаемые в процессе текущих ремонтов, и политика устойчивых закупок (Sustainable Procurement).
Этапы: Сертификация проводится после полного запуска инженерных систем и заселения объекта.
Ресертификация: Сертификат действует 3 года. После этого требуется упрощенная процедура ресертификации для подтверждения сохранения стандартов.
Строгость доказательств: На стадии эксплуатации гарантийные письма не принимаются (за редкими исключениями для будущих планов). Верификатор требует фактических доказательств:
Исполнительная документация и паспорта оборудования.
Фотоотчеты с инспекций объекта.
Скриншоты систем диспетчеризации (BMS/АСКУЭ).
Копии договоров, актов выполненных работ, журналов учета.
Результаты лабораторных замеров (качество воздуха, воды, акустика).
Формат: Документы должны иметь четкие ссылочные параметры (дата, автор, проект) и строго соответствовать номенклатуре критериев.
Методика «In-Use, Версия 2.0» представляет собой зрелый, гармонизированный с международной практикой инструмент для оценки реальной, а не декларативной устойчивости зданий. Она смещает фокус с этапа строительства на качество ежедневного управления объектом, требуя от собственников и управляющих компаний прозрачности, внедрения систем мониторинга и ориентации на комфорт и безопасность конечных пользователей. Документ служит как стандартом для получения престижного сертификата, так и дорожной картой для повышения операционной эффективности недвижимости.